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Entscheid des Steuergerichts Basel-Landschaft vom 6. September 2024 (510 24 9) Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer / Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter S. Schmid (Ref.), M. Angehrn, J. Felix, H. Steiner, Gerichtsschreiberin i.V. J. Hanselmann Parteien A. , vertreten durch Marco Sibold, MLaw, Advokat, Kellerhals Carrard Basel KIG, Henric Petri-Strasse 35, Postfach 257, 4010 Basel Rekurrentin gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft , Rheinstrasse 33, 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Handänderungssteuer Sachverhalt: A. Mit öffentlicher Urkunde über einen Kaufvertrag vom 25. Februar 2022 veräusserte die Pflichtige die unbebaute Parzelle Nr. xx Grundbuch (GB) B. für CHF 405'100.–. Die Käuferschaft schloss bereits am 24. März 2021 mit einer Totalunternehmerin einen Werkvertrag für den Bau eines Einfamilienhauses. Mit Veranlagungsverfügung der Handänderungssteuer vom 1. September 2023 legte die Steuerverwaltung die Handänderungssteuer auf CHF 16'187.– fest, ausgehend von einem steuerbaren Betrag von CHF 1'295'000.–. Dieser setzte sich zusammen aus dem Kaufpreis für das Land von CHF 405'100.– und dem erstellten Gebäude mit Werkvertrag, ausmachend CHF 889'900.–. B. Dagegen erhob die Pflichtige, vertreten durch Marco Sibold, Advokat, mit Eingabe vom 29. September 2023 Einsprache und beantragte, die Handänderungssteuer sei auf CHF 5'063.–festzusetzen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde begehrt, dass der Pflichtigen der Steuergerichtsentscheid vom 10. Februar 2023 offenzulegen und nach der Offenlegung eine angemessene Frist, mindestens aber eine Frist von 30 Tagen, zur Begründung der Einsprache anzusetzen sei. Die Steuerverwaltung bestätigte mit Schreiben vom 23. Oktober 2023 den Eingang der Einsprache und gewährte eine Frist zur Nachreichung der ins Recht gelegten Forderungen bis Ende Dezember 2023. Ergänzend führte sie aus, dass die Steuerverwaltung keine anonymisierten Entscheide des Steuergerichts zustellen könne und dieser Teil der Einsprache an das Steuergericht weitergeleitet worden sei. Mit Einsprachebegründung vom 27. Oktober 2023 machte die Pflichtige, nach wie vor vertreten durch Marco Sibold, insbesondere geltend, es bestehe keine gesetzliche Grundlage für die Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis und bereits aus diesem Grund falle eine Zusammenrechnung ausser Betracht. Selbst wenn eine Zusammenrechnung unter eine gesetzliche Grundlage subsumiert werden könne, dürfte eine Zusammenrechnung nur in ganz besonderen Konstellationen erfolgen. Vorliegend handle es sich bei der Pflichtigen und der von der Käuferschaft gewählten Werkerstellerin weder um die gleiche Person, noch seien diese durch ein Beteiligungsverhältnis oder auf andere Weise wirtschaftlich miteinander verknüpft. Ausserdem habe sich der Kaufpreis einzig auf das Land bezogen und die Bezahlung des Kaufpreises sei unabhängig von der Erstellung einer Baute gewesen. Der Eigentumsübergang und Antritt sei einzig an die Bedingung des Eingangs des Kaufpreises geknüpft gewesen und die Liegenschaft sei praktisch gleichzeitig mit der Verurkundung übereignet und angetreten worden. Der Kaufvertrag enthalte keinerlei Bezug bzw. Verpflichtung zum Abschluss eines Werkvertrags und sei vollständig losgelöst von der Erstellung einer Baute. Es habe kein Zusammenhang zwischen dem Antritt des Landes und der Vollendung irgendeines Bauwerks bestanden. Die Pflichtige habe die Käuferschaft in der Entscheidung wie, wann und mit wem gebaut werde, nicht eingeschränkt und hätte den Kaufvertrag auch abgeschlossen, wenn kein Werkvertrag zustande gekommen wäre. Der Werkvertrag sei weder Bedingung für den Kauf gewesen noch hätten Kauf- und Werkvertrag ein einheitliches Ganzes gebildet. Darüber hinaus könne der Werkpreis nicht als Entgelt für die Eigentumsübertragung angesehen werden, weshalb auch aus diesem Grund der Werkpreis nicht der Handänderungssteuer unterstellt werden könne. Schliesslich sei der Pflichtigen der Entscheid des Steuergerichts vom 10. Februar 2023 nicht offengelegt worden, weshalb weder möglich sei zu prüfen, ob überhaupt eine Praxisänderung stattgefunden habe, noch wie die angebliche neue Praxis aussehe und ob diese auf den vorliegenden Fall überhaupt anwendbar sei. Zudem sei zu beachten, dass der Kauf bereits anfangs 2022 vollzogen worden sei, wohingegen die angebliche Praxisänderung erst vom 10. Februar 2023 datiere. Die Steuerverwaltung wies die Einsprache mit Entscheid vom 3. Januar 2024 ab. Es handle sich vorliegend um eine Überbauung mit mehreren Parzellen mit einem Dreifachhaus für die der Verkauf des dazugehörigen Landes essentiell sei. Ohne den Verkauf des Landes an die gleichen Kunden des Werkvertrags aller drei Parzellen könne die Überbauung nicht realisiert werden, da dabei gegenseitig das Näherbaurecht durch die Bauweise als drei aneinandergebauten Reihenhäuser erforderlich sei. Praxisgemäss sei nur eine wirtschaftliche Verbindung erforderlich, die mit der vorliegenden Überbauung, die nur bei Verkauf aller drei Parzellen an Werkvertragsnehmer ermöglicht werde, gegeben sei. Der Werkvertrag ohne den Kaufvertrag sei nicht denkbar, weshalb die Handänderungssteuer zu Recht sowohl auf dem Kaufpreis als auch auf dem Werklohn erhoben worden sei. C. Die Pflichtige, nach wie vor vertreten durch Marco Sibold, erhebt mit Eingabe vom 30. Februar 2024 (recte: 30. Januar 2024) Rekurs beim Steuergericht und beantragt, der Einspracheentscheid vom 3. Januar 2024 betreffend die Veranlagungsverfügung sei aufzuheben und die Handänderungssteuer neu auf CHF 5'063.– festzusetzen; unter o/e-Kostenfolge (inkl. MWST) zu Lasten der Rekursgegnerin. Zur Begründung werden im Wesentlichen dieselben Argumente vorgebracht wie in der Einsprache. Ergänzend wird dargelegt, dass eine Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn die Identität zwischen Verkäufer und Werkunternehmen voraussetze. Vorliegend liege zwischen der Rekurrentin und der Werkerstellerin weder rechtliche noch tatsächliche Identität vor. Ausserdem sei der Kaufvertrag nicht an einen Werkvertrag geknüpft und die Rekurrentin habe keine Kenntnis, ob überhaupt und mit welchem Inhalt ein Werkvertrag geschlossen worden sei. Es sei daher zu bestreiten, dass ein Werkvertrag zustande gekommen und ein Werkpreis von CHF 889'900.– bezahlt worden sei. In Fällen, in denen sich der Veräusserer lediglich zusichern lasse, gewisse werkvertragliche Leistungen zu erbringen, der Erwerber aber ansonsten frei sei, mit welchem Unternehmer er eine Baute realisieren wolle, fehle es am Zusammenhang zwischen dem Verkauf der Liegenschaft und dem Werklohn. In casu habe sich die Veräusserin überdies gar keine werkvertraglichen Leistungen ausbedungen. Gemäss Werkvertrag wäre selbst nach Baueingabe noch ein Vertragsrücktritt möglich gewesen, weshalb nicht gesagt werden könne, dass das ganze Grundstück habe überbaut werden müssen. Zudem sei der Landerwerb immer essentiell, um bauen zu können. Sofern dies für einen Zusammenhang ausreichend wäre, wären Land- und Werkpreis immer zusammenzurechnen. Weiter liege vorliegend eine andere Konstellation als im Urteil des Steuergerichts vom 10. Februar 2023 vor, denn die Rekurrentin sei einzig als Verkäuferin beteiligt, nicht aber am Werkvertrag. Letztlich sei der vorliegende Verkauf bereits anfangs 2022 vollzogen worden und die im darauffolgenden Jahr ergangene Praxisänderung für den vorliegenden Fall irrelevant. Mit Vernehmlassung vom 6. März 2024 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung des Rekurses. Sie stellt sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, dass bei der Handänderungssteuer als reine Rechtsverkehrssteuer eine Identität von Landverkäufer und Werkunternehmer nicht gefordert sei. Für den Käufer zähle allein die Tatsache, dass der Werkvertrag in der Grundstückübertragung eingeschlossen sei und damit der Handänderungssteuer unterliege. Beim Vorliegen einer fixfertig detaillierten Planung auf den Parzellen sei ein Landverkauf ohne jeweiligen Werkvertrag in der Regel gar nicht möglich. Vorliegend seien gemäss der Planung drei Reiheneinfamilienhäuser veräussert worden. Die dadurch notwendigen gegenseitigen Näherbaurechte bzw. Grenzbaurechte seien vertraglich geregelt. Somit sei gerade nur ein Verkauf mit dazugehörigem Werkvertrag möglich, nachdem die Parzelle entsprechend mit Mutation aufgeteilt worden sei. Der Kaufvertrag spreche vorliegend für einen Konnex, weil darin allfällige Garantieansprüche gegenüber den beauftragten Unternehmen an die Käuferschaft abgetreten würden, die Ablösung von allfälligen Bauhandwerkerpfandrechten vertraglich geregelt werde sowie die bestehende Nutzungs- und Verwaltungsordnung bezüglich der Anmerkungsparzelle Nr. yy direkt von der Käuferschaft übernommen werde. Des Weiteren sei vorliegend eine Verknüpfung im zeitlich zuerst abgeschlossenen Werkvertrag aufgenommen worden. So werde in Ziff. 14 des Werkvertrags u. a. bestimmt, dass die Käufer nach Erteilung der Baubewilligung das Grundstück direkt von der Grundeigentümerin erwerben würden. Scheitere der Grundstückerwerb aus Verschulden der Verkäuferin oder Totalunternehmerin, so werde der Besteller schadlos aus diesem Vertrag entlassen. Der zeitliche Ablauf spreche in casu ebenfalls für einen Konnex, zumal der Werkvertrag vor dem Grundstückkaufvertrag abgeschlossen worden sei. An der heutigen Verhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest. Erwägungen: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuer-betrag wie im vorliegenden Fall CHF 10'000.– pro Steuerjahr übersteigt, von der Fünferkammer des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. Vorliegend gilt es zu beurteilen, ob die Steuerverwaltung zu Recht den Werklohn in die Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer aufgenommen hat. 2.1. Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, deren Objekt die entgeltliche Übertragung von Sachen und Rechten bildet. 1 Gemäss § 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 84 Abs. 1 StG wird vom Veräusserer und Erwerber eine Handänderungssteuer von 1,25 % des Kaufpreises auf Handänderungen von Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Zum Kaufpreis gehören alle Leistungen des Erwerbers für das Grundstück. Bezieht sich der Kaufvertrag nur auf das Bauland und wird zusätzlich ein Werkvertrag über die Errichtung einer schlüsselfertigen Baute abgeschlossen, so wird die Steuer vom Preis für das Land und das Gebäude berechnet, wenn Kauf- und Werkvertrag ein einheitliches Ganzes bilden. Dies ist der Fall, wenn der Kaufvertrag und der Werkvertrag so voneinander abhängig sind, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des anderen gekommen wäre und das Geschäft zudem als Ganzes dem Verkauf einer fertigen Baute gleichkommt. 2 Es muss sich hierfür aufgrund des engen sachlichen Zusammenhangs zwischen dem Grundstückkauf- und dem Bauerrichtungsvertrag ergeben, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält. 3 Entgegen des Vorbringens der Rekurrentin, dass diese Zusammenrechnung keine gesetzliche Grundlage finden und somit gegen das Legalitätsprinzip verstossen würde, hat das Bundesgericht die so genannte Zusammenrechnungspraxis wiederholt als nicht willkürlich bzw. nicht verfassungswidrig erachtet. 4 2.2. Der Praxis des Steuergerichts zufolge darf der Werklohn jedenfalls dort als Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer herangezogen werden, wo er dem Landveräusserer selber geschuldet und ihm persönlich oder auf seine Rechnung einem Dritten gezahlt wird. Letzteres trifft in jenen Fällen, in denen Landverkäufer und Werkersteller weder tatsächlich noch wirtschaftlich identisch sind, in aller Regel nicht zu. Der Werklohn kann indes auch in jenen Fällen als Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer herangezogen werden, wenn der Landveräusserer selbst baut, er durch eine Gesellschaft bauen lässt, an der er massgeblich beteiligt ist oder er Mitglied eines Baukonsortiums ist und dadurch direkt oder indirekt am Gewinn aus der Erstellung und Veräusserung der Baute partizipiert. 5 Dies bedeutet, dass Landveräusserer und Werkersteller nicht zwingend juristisch identisch sein müssen, sondern dass bereits eine wirtschaftliche Nähe ausreicht. Dem Bundesgericht zufolge kommt es darauf an, ob Landverkäuferin und Werkerstellerin derart miteinander verbunden sind, dass sie – bezogen auf das fragliche Bauprojekt – als wirtschaftliche Einheit auftreten. 6 Die Rekurrentin bringt vor, dass das von der Steuerverwaltung zitierte Urteil des Steuergerichts 510 22 65 vom 10. Februar 2023 datiere und das Baselbieter Steuerbuch erst nach Eingabe der Einsprache an die Rechtsprechung betreffend die wirtschaftliche Einheit angepasst worden sei. Der Verkauf im vorliegenden Fall sei bereits im Jahr 2022 vollzogen worden, womit eine rückwirkende Anwendung einer neuen Praxis stattfände. Dies stehe in einem stossenden Widerspruch mit der Rechtssicherheit und Rechtsgleichheit. Dagegen ist festzuhalten, dass für die Rechtsanwendung nicht bloss die Darlegung der Praxis der Steuerbehörden in einer Publikation des Kantons – vorliegend dem Baselbieter Steuerbuch –, sondern insbesondere auch die Rechtsprechung der Gerichte massgebend ist. Die vorerwähnte Praxis des Steuergerichts Basel-Landschaft wurde bereits im Jahr 2006 in einem Urteil eingeführt und im Jahr 2016 auch vom Bundesgericht bestätigt, 7 weshalb keine rückwirkende Anwendung der Praxis oder eine Ungleichbehandlung des vorliegenden Sachverhalt aus dem Jahre 2022 gegenüber anderen Sachverhalten aus dem Jahre 2022 gegeben sein kann. 2.3. Ob der Werklohn im vorerwähnten Sinne der Besteuerung nach § 81 Abs. 1 StG unterliegt resp. ob eine wirtschaftliche Nähe vorliegt, welche die Landverkäuferin und Werkerstellerin bezogen auf das fragliche Bauprojekt als wirtschaftliche Einheit erscheinen lässt, ist im Einzelfall stets nach der Gesamtheit der Umstände zu beurteilen. Dabei gibt es gemäss der Rechtsprechung des Steuergerichts verschiedene Umstände zu benennen, welche in diesem Zusammenhang relevant sein können: 8

• Personelle Verflechtung zwischen Landverkäuferin und Werkerstellerin

• Verknüpfung der Landveräusserung mit dem Verkauf des ausgearbeiteten Projekts

• Werbung und Inserate, worin nicht nur der Baugrund beschrieben wird sondern auch Visualisierungen der fertigen Baute enthalten sind

• Zeitliche Nähe zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags für das Land einerseits und dem Werkvertrag andererseits

• Gänzliches Fehlen von Konkurrenzofferten für die Werkerstellung oder Einholen derselben durch die Landverkäuferin bzw. ihr nahestehende Personen Zu beachten gilt es, dass diese Umstände keine abschliessende Aufzählung der Indizien für eine relevante wirtschaftliche Nähe zwischen Landverkäuferin und Werkherstellerin darstellen. Ebensowenig müssen alle oder zumindest mehrere dieser Indizien vorliegen, um eine Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn vorzunehmen: Je nach Ausprägung kann auch bereits ein Indiz alleine zur Annahme hierfür ausreichen. Fehlt es an einzelnen der obig genannten Umstände, kann dies durch ein oder mehrere andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Massgebend ist – wie bereits ausgeführt – die Gesamtheit der Umstände im konkreten Einzelfall. 9 In Bezug auf die Beweislast ist festzuhalten, dass der Nachweis für steuerbegründende Tatsachen der Steuerbehörde, der Beweis für steuermindernde Tatsachen grundsätzlich dem Steuerpflichtigen obliegt. Demzufolge obliegt es der Steuerverwaltung, nachzuweisen, dass Kaufvertrag und Werkvertrag derart voneinander abhängig sind, dass die Handänderungssteuer auf dem Landpreis und dem Werklohn geschuldet ist. 10 2.4. Im vorliegenden Fall bringt die Rekurrentin vor, dass es sich bei der von der Käuferschaft gewählten Werkerstellerin weder um die gleiche Person handle, noch ein Beteiligungsverhältnis oder eine wirtschaftliche Verknüpfung bestehe. Die Rekurrentin sei daher weder rechtlich noch tatsächlich mit der Werkerstellerin identisch, was eine Voraussetzung für die Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn darstelle. Tatsächlich wurde der Kaufvertrag mit der Rekurrentin und der Werkvertrag mit der C. AG geschlossen. Eine Beteiligung der Rekurrentin kann dem Handelsregisterauszug nicht entnommen werden und es bestehen auch keine weiteren Hinweise auf eine direkte wirtschaftliche Verknüpfung zwischen der Rekurrentin und der C. AG. Im Unterschied zur Grundstückgewinnsteuer, ist es bei der Handänderungssteuer allerdings nicht notwendig, dass eine tatsächliche Identität zwischen der Landverkäuferin und Werkerstellerin besteht. Vielmehr reicht es aus, dass sie der Käuferschaft als zusammengehörend und wirtschaftlich gleich erscheinen. 11 Dem Kaufvertrag kann entnommen werden, dass die für die Überbauung gemäss Werkvertrag erforderliche Aufteilung der Ursprungsparzelle Nr. yy GB B. , die Nutzungs- und Verwaltungsordnung sowie die Näherbzw. Grenzbaurechte bereits durch die Rekurrentin vorgenommen wurden. Dies spricht wiederum zumindest für ein Zusammenwirken der Rekurrentin mit der Werkerstellerin. Mit den Vorbereitungshandlungen für die Überbauung sowie dem Verkauf des Landes durch die Rekurrentin könnte bei der Käuferschaft ein Bild der wirtschaftlichen Nähe entstanden sein. Durch die geplante Überbauung haben sich wohl auch die Landparzellen der Rekurrentin besser verkaufen lassen, weshalb diese zumindest indirekt von der Überbauung profitiert hat, was ebenfalls für eine wirtschaftliche Nähe der Rekurrentin und der Werkerstellerin spricht. Die personelle Verflechtung ist allerdings nur einer von mehreren Umständen, die eine Zusammenrechnung rechtfertigen können. Es gilt daher die gesamten Umstände des Einzelfalls zu betrachten, um eine Zusammenrechnung vorzunehmen oder diese auszuschliessen. 2.5. In Bezug auf die Verknüpfung zwischen der Landveräusserung und dem Verkauf des ausgearbeiteten Projekts bringt die Rekurrentin vor, dass der Kaufvertrag nicht an einen Werkvertrag geknüpft gewesen sei. Einzige Bedingung für die Eigentumsübertragung des Landes sei die Bezahlung des Kaufpreises gewesen und die Übereignung sei fast gleichzeitig mit der Verurkundung des Kaufvertrages erfolgt. Der Kaufpreis sei nur für das Land unabhängig von der Erstellung einer Baute geschuldet gewesen. Weitere Bedingungen wie bspw. der Abschluss eines Werkvertrages seien im Kaufvertrag nicht vorgesehen gewesen. Die Rekurrentin habe die Käuferschaft in der Entscheidung wie, wann und mit wem gebaut werde, nicht eingeschränkt. Vielmehr habe die Rekurrentin keine Kenntnis darüber gehabt, ob überhaupt und mit welchem Inhalt ein Werkvertrag geschlossen worden sei. Zudem sei es gemäss Werkvertrag selbst nach Baueingabe noch möglich gewesen, vom Vertrag zurück zu treten. Dagegen bringt die Steuerverwaltung vor, dass es sich vorliegend um eine Überbauung mehrerer Parzellen mit einem Dreifachhaus handle, für die der Verkauf des dazugehörigen Landes essentiell sei und die dadurch notwendigen gegenseitigen Näherbaurechte bzw. Grenzbaurechte bereits vertraglich geregelt gewesen seien. Der Werkvertrag sei zeitlich vor dem Kaufvertrag geschlossen worden, was für eine zeitliche Nähe der beiden Verträge sorge. Ein Konnex zwischen dem Werk- und dem Kaufvertrag bestehe zudem bereits darin, dass im Kaufvertrag u. a. die bestehende Nutzungs- und Verwaltungsordnung bezüglich der Anmerkungsparzelle Nr. yy direkt von der Käuferschaft übernommen worden sei. Der Werkvertrag sei daher ohne Kaufvertrag nicht denkbar und die Handänderungssteuer zu Recht auf dem Kaufpreis und dem Werklohn erhoben. Wie bereits zuvor – in E. 2.1. – erläutert, ist für die Zusammenrechnung entscheidend, ob der Kauf- und Werkvertrag als einheitliches Ganzes erscheinen. Den Plänen des knapp ein Jahr vor dem Kaufvertrag geschlossenen Werkvertrags kann entnommen werden, dass eine Überbauung der Ursprungsparzelle Nr. yy GB B. mit drei Reiheneinfamilienhäusern geplant war. Die dafür erforderliche Mutation und Eintragung gegenseitiger Näher- und Grenzbaurechte im Grundbuch wurde – wie bereits erwähnt – vor Abschluss des Kaufvertrags durch die Rekurrentin selbst vorgenommen. Bei Abschluss des Kaufvertrages bestand somit bereits eine fixierte detaillierte Planung. Ein späteres Abweichen von der Planung war kaum realistisch und der Erwerb der Landparzelle nur möglich mit vorangehendem Abschluss des dazugehörigen Werkvertrages. Die von der Rekurrentin vorgebrachte Möglichkeit des Rücktritts vom Werkvertrag war gemäss Ziff. 14 Abs. 1 daran geknüpft, dass der Grundstückerwerb scheiterte. Da die Werkserstellerin am Kaufvertrag nicht beteiligt war, lag dieser Umstand ausserhalb ihres Machtbereichs. Gleichzeitig wurde dadurch ein weiterer Konnex zwischen dem Werkvertrag und dem Kaufvertrag geschaffen. Ziff. 14 Abs. 3 sah sodann vor, dass die Baueingabe resp. der Baubeginn erst erfolgen würde, wenn alle drei Wohneinheiten verkauft worden seien. Dies spricht dafür, dass nicht einfach etwas Anderes auf einer der drei Parzellen gebaut werden konnte. Vielmehr wurde das Grundstück zusammen mit dem Einfamilienhaus, welches wiederum Teil einer Überbauung inkl. Nutzungs- und Verwaltungsordnung war, als einheitliches Ganzes verkauft. Bei Betrachtung des abgeschlossenen Kauf- und Werkvertrages sowie der vorgenommenen Handlungen der Rekurrentin erfolgte die Zusammenrechnung durch die Steuerverwaltung somit unter dem Aspekt der Verknüpfung zwischen der Landveräusserung mit dem Verkauf des ausgearbeiteten Projekts zu Recht. 3. Nach dem Gesagten erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen. Es bleibt über die Kosten des Rekurses zu befinden. Die Verfahrenskosten werden gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungsprozessordnung, VPO; SGS 271) in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 2'000.– gehen somit zulasten der Rekurrentin und werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Eine Parteientschädigung wird gemäss § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO nicht entrichtet. Demnach erkennt das Steuergericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Rekurrentin hat die Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 2'000.– zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 3. Es wird keine Parteientschädigung entrichtet. 4. Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der Rekurrentin (2) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (1). 1. DOLDER/FREY, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt (Hrsg.), Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Immobilien-steuern, Basel 2021, § 6 N 120. 2. Vgl. Basellandschaftliche Steuerpraxis (BStPra) XIV, S. 304 ff.; WENK, in: Nefzger/Simonek/Wenk (Hrsg.), Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, § 81 N 18. 3. Vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., Bern 2021, § 220 N 55 m.w.H. 4. Bundesgerichtsentscheid (BGE) 131 II 722 E. 3.1.1; Urteil des Bundesgerichts (BGer) 2P.208/2003 vom 4. Dezember 2003, E. 3.1; BGer 2P.47/1998 vom 25. Juli 2000, E. 3b/aa. 5. Vgl. zum Ganzen Urteil des Steuergerichts Basel-Landschaft (StGE) vom 28. April 2006, 510 05 90 / 51-2006; StGE vom 19. August 2022, 510 21 4, E. 3. 6. BGer 2C_450/2015 vom 14. Juni 2016, E. 4.3. 7. Vgl. StGE vom 28. April 2006, 510 05 90 / 51-2006; BGer 2C_450/2015 vom 14. Juni 2016. 8. StGE vom 9. Juni 2023, 510 23 3, E. 2.6. 9. Vgl. StGE vom 9. Juni 2023, 510 23 3, E. 2.6. 10. Vgl. StGE vom 19 August 2022, 510 21 4, E. 3.3. 11. Vgl. DOLDER/FREY, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt (Hrsg.), Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Immobi-liensteuern, Basel 2021, § 6 N 114.